房地产估价师不会告诉你的10件事

我们在云下工作在美国大约有80,000个房地产估价师，他们在大多数房屋销售中发挥着关键作用：在确定房产价值之前，买方通常无法确定抵押贷款。(评估师还在财产税上诉和房屋净值贷款以及其他交易中发挥作用。)

然而，在房地产繁荣和萧条期间，这个行业得到了声名鹊起的黑眼圈。在许多情况下，包括对房地产数据公司的联邦诉讼，评估师被指控捏造他们的数字，以便不道德的贷款人可以批准不合格买家的贷款。加州Aliso Viejo的房地产评估数据公司Platinum Data Solutions的首席执行官Phil Huff说：“估价师并不比贷款人或他们的首席执行官更加无辜。他们也有责任。”

作为对此类指控的反应，2010年“多德 - 弗兰克华尔街改革和保护法案”要求更多州和联邦监管评估师，并通过评估管理公司或资产管理公司向贷方施加更大的压力。纽约布鲁克林评估公司Nadlan Valuation经理Sam Heskel解释说，这些独立公司的目的是让评估师和贷款人不要过于惬意。

但评估师表示，新规则使得这一过程变得越来越慢，对消费者而言越来越复杂 - 并且他们并没有阻止一些评估师屈服于银行的压力。

我们不知道你的邻居

多德 - 弗兰克改革的一个意想不到的后果：资产管理公司越来越多地派出县外或州外的评估师来计算房产价值。出现这种情况是因为资产管理公司在某些情况下基本上随机地将房屋分配给评估员，Huff说：“他们可能不太了解这个区域，而不是使用正确的[比较]，”赫夫说。

这很重要，因为不准确的评估会伤害消费者。低估财产的评估可能使卖方无法获得合理的价格; 一个太高的人可能会让买家无法获得抵押贷款。

我们为银行工作，而不是为你工作......

根据Zillow的说法，典型的评估费用在350美元到500美元之间，而且由消费者(通常是买方)支付。但是，虽然房屋检查员，房地产经纪人和承包商在技术上为消费者工作，但评估师的工作归银行所有。在某些情况下，房主和买家会受到他们从未亲眼看到的评估的不利影响。

消费者确实有追索权：联邦法律要求向以书面形式提出要求的消费者提供任何评估的副本。与检查员或代理商不同，房屋评估师必须回答山姆大叔，这意味着不满意的客户可以向联邦政府投诉。有关评估师及其实践的投诉可以向评估小组委员会提出， 评估小组委员会是联邦金融机构考试委员会的一部分。

4. ...但银行仍然不信任我们

在房地产泡沫破灭期间，许多银行试图转售他们已经取消抵押品赎回权的房屋，但却发现他们的真实价值远低于评估师的报告所暗示的。“评估师说，房屋状况并非如此，有时甚至家里也没有，”加州Mission Viejo评估技术公司Comentlence Compliance Monitoring的总裁Greg Schroeder说。

部分是为了满足银行的要求，法规现在要求评估师填写更多的文书工作，典型的评估记录的大小翻了一番，达到约30页。“这项工作大部分都是防御性的，”圣何塞的评估师Lora Helt说。“如果交易变坏，第一个受到指责的人就是评估师。”

5.获得第二意见(可能提前)

当评估师的决定危及交易时，消费者可能会感到委屈。自房地产泡沫以来，估价师通常最多的热量来自他们在有许多不良房产的社区工作 - 因为不良销售和取消抵押品赎回权创造了可比房屋销售(或“补偿”)的基线，这往往会压低价格。总部设在芝加哥的行业贸易集团评估研究所表示，这种情况并不罕见，它鼓励消费者获得第二意见。

但是，一些房地产专业人士建议消费者获得自己的估值估算，甚至在评估师出现之前。买家和卖家可以要求他们的房地产经纪人提供经纪人的价格意见：这些估计本身可能并不总是被贷方接受，但他们可以给借款人一个基线来判断官方评估的准确性。

Heskel建议买家至少得到两个意见，即使他们付现金。他说，估计数的差异可能会使房屋的最终售价降低10,000美元至20,000美元。

得到这份工作太难了

在许多州，只需要相对较少的培训即可成为房屋检查员或房地产经纪人。但对于评估师来说，要求可能非常高 - 很大程度上是因为潜在的评估师必须遵守州和联邦的指导方针。

根据评估研究所的说法，仅仅成为一名实习生需要75小时的课堂时间。要成为持牌住宅评估师(只允许评估师审查价值100万美元或以下的房屋)，还需要150个小时的课堂时间，涉及财务主题，估值和市场分析。作为最高级别之一的认证住宅评估师，需要另外210个小时。此外，任何与联邦机构合作的评估师都必须通过所谓的国家注册机构进行认证，该注册机构有更多要求。通常，评估师拥有四年制大学学位，甚至是研究生教育。

评估师认证的许可和维护也变得更加艰难。Schroeder表示，评估师通常与多个资产管理公司合作，每个资产管理公司都需要自己的背景调查，评估师必须自费支付，他的公司正在建立一个旨在简化流程的门户网站。Schroeder表示，鉴于一些住宅评估师在资产管理公司减产后每份工作只能赚150美元，许多想成为受训人员的教育和财务障碍都被推迟了，“因为资金太少，工作太多了。”

我们的队伍正在萎缩(和老龄化)

2010年，美国有9万名评估师。据评估研究所称，截至去年6月，这一数字已经缩减了10%以上。该评估机构表示，由于退休和进入该行业的人数减少，其排名正在减少。今天，超过一半的评估师年龄介于51至65岁之间。该研究所表示，不到三分之一的评估师在住宅领域工作。

一个问题是，在该领域的招聘通常会放缓。在2013年评估协会的一项调查中，只有9%的住宅评估公司和21%的商业房地产评估公司表示他们计划雇用更多的受训人员。

当他们雇佣时，有些人希望他们能够保持多元化。该业务的80,000名评估师中约有90%是白人，只有四分之一以上是女性。该研究所成立了一个多元化委员会，为少数族裔评估者提供奖学金和培训。

我们有一些关于你家庭改造的坏消息

一些房主认为花费5万美元，比如说，一个花哨的新厨房将把他们房子的价值提高50,000美元。但这种情况很少发生：雄心勃勃的家居装修项目“在转售的情况下往往不值得付出代价，”评估研究所即将上任的总裁兰斯科伊尔说。

哪些装修更有可能提高房屋的价值?Coyle说，中性色的新涂料，或新的装置或装饰板，可以最快地增加价值，能源之星兼容的“绿色”装修可以为房主支付较低的水电费。

9.不要跟随我们

一些房主混淆了房屋检查员(评估房屋的实际状况)和评估员(估计其销售价值)的角色。他们不同的一个关键方式是：虽然许多检查员希望消费者跟随他们 - 所以当他们被提出多页修复时他们不会感到震惊 - 专家说，对于所有者或买家来说没有任何好处。与评估师一起标记。

“(跟随他们)是一种分心，”Platinum Data的赫夫说。“让他们进来做他们的工作。如果你想让他们了解某些事情，请事先给他们一份清单。“

有一天，无人机可以完成我们的工作

圣何塞评估师Helt表示，典型的评估大约需要8个小时才能完成，即使房产本身只花了一个小时。在幕后，评估员收集有关土地价值的财产记录和数据，并根据“补偿”检查房屋的特征。

但技术正在加快这一进程。“大数据”软件已经缓解了房地产信息的收集，而像谷歌地球这样的工具正在考虑更多的评估者的研究。如果监管机构允许其商业用途，甚至无人机也可能很快发挥作用 。“我不认为现场的靴子有替代品，但收集一份抵押品信息的确切方式会发生变化，”哈夫说。